虎嗅注：觀念的形成來自于已有知識，而已知的邊緣才是更為廣泛的未知空間。或許站在知識的頂點(diǎn)，所有現(xiàn)在的科學(xué)、知識、觀點(diǎn)都是愚昧，但人不得不立足于已知而生活。本文更大的現(xiàn)實(shí)意義還是改不改湊熱鬧買房。但如果因?yàn)楝F(xiàn)在的共識就是未來的謬誤來做科學(xué)的推論，顯然是絲毫不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹Ｋ詫I房蠢蠢欲動的春心們，本文是讓你再思考五分鐘的警醒。
?觀念會隨時間無限延伸而改變
這個標(biāo)題不免有些武斷了，難道所有的觀念都會被打破嗎？鑒于本文并非一篇嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)論文，所以，帶一點(diǎn)情緒也無妨，只是想強(qiáng)調(diào)：世界上有很多你認(rèn)為是真理的東西，可能就是謬誤。很多觀念，都會隨著時間的無盡延伸而改變或被顛覆。
比如，中國的老祖宗一直認(rèn)為天體的形成是靠盤古開天地，從而幾千年來大家一直接受“天圓地方”普遍觀念，迄今我們?nèi)苑Q天為“蒼穹”。但西方的老祖宗如亞里士多德在公元前就通過觀察月食中陰影的形狀，發(fā)現(xiàn)地球是圓的，進(jìn)而又創(chuàng)建了“地球中心說”理論。“地心說”的觀念，被西方人作為真理延續(xù)了1千年，直至哥白尼發(fā)現(xiàn)地球其實(shí)是圍繞著太陽轉(zhuǎn)的，太陽才是宇宙的中心。
哥白尼的“日心說”顛覆了“地心說”，也直接威脅到西方的神學(xué)。不過，“日心說”這一觀念也就持續(xù)了幾百年，1918年，美國的沙普勒根據(jù)球狀星團(tuán)分布研究銀河系結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)太陽并不位于銀河系的中心位置，于是，“太陽才是宇宙中心“的觀念也被打破了。
上面這個案例說的是過去兩千多年來，由于科技進(jìn)步、天體研究的發(fā)現(xiàn)，打破或顛覆了原先錯誤的觀念，因此，真理也是相對的。只要有足夠長的時間跨度，估計大部分觀念都要被打破。不說遠(yuǎn)的，也不說跨行業(yè)的，就說說經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域里的很多你認(rèn)為正確的觀念吧，也會隨著時間的推移和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化而打破。
短視是人類難以克服的缺陷
記得1988年我還在讀研究生的時候，外籍英文老師說過一句“人民幣像衛(wèi)生紙”的話。的確，當(dāng)時很多人去搶購衛(wèi)生紙、肥皂、火柴等，如今看來，真不知搶購這些商品有何用。但當(dāng)時大家都認(rèn)為這是明智的選擇，因?yàn)?988年恰逢物價闖關(guān)，當(dāng)年的CPI達(dá)到18%，很多計劃內(nèi)日用品的價格都將大幅上漲，如茅臺價格從計劃價的20元漲至市場價的300多元。搶購計劃價的商品成為跑贏CPI的唯一選擇，商店的貨架上商品幾乎被搶空，銀行也發(fā)生了排隊(duì)提取存款的擠兌現(xiàn)象。
如今，大家一定會對搶購彩電、錄像機(jī)、冰箱等家電感到不可理喻，因?yàn)檫@些東西不僅沒有一點(diǎn)保值功能，而且還會隨著新款產(chǎn)品的推出而跌價。但在1994年之前，買家電保值一直被認(rèn)為是理所當(dāng)然的，尤其是買進(jìn)口家電。因?yàn)槟莻€時代中國還處在短缺經(jīng)濟(jì)時代，人民幣對內(nèi)通脹，1994年CPI達(dá)到24%，對外貶值預(yù)期也強(qiáng)烈。而且，當(dāng)時家電的普及率還很低，彩電、冰箱和洗衣機(jī)成為結(jié)婚的新三大件（舊三大件是手表、自行車、縫紉機(jī)）。
我1998年在深圳工作的時候還買了一輛日本原產(chǎn)的尼桑風(fēng)度，因?yàn)榍》耆赵担瑑r格要40多萬，當(dāng)時40多萬可以在深圳買一套兩室一廳的房子了。但為何不是先買房而是先買車呢？因?yàn)楫?dāng)時深圳的房價總是高開低走，一手房買了就跌，根本沒有保值一說。但進(jìn)口車卻都在漲價，除了貨幣貶值之外，還有稅負(fù)上調(diào)因素，故后來價格又漲到了50萬。當(dāng)時的觀念是，車是長期的耐用消費(fèi)品，要買就買原裝進(jìn)口的，一步到位。如今，大家對原裝進(jìn)口家電的崇拜觀念已經(jīng)改變或淡化了。
如果1998年深圳買房，至今的投資回報率10倍都不止，但選擇買車，持有至今的殘值減去養(yǎng)護(hù)費(fèi)用肯定是負(fù)值，而你花費(fèi)的汽油費(fèi)也足夠打的了。所以，從投資的角度看，買房是100%的正確。當(dāng)然，這是純經(jīng)濟(jì)動物的觀念，人不完全是經(jīng)濟(jì)動物。
但不管怎么說，1998年買車而不買房，總是錯的。錯的原因還是在于，觀念的形成往往基于現(xiàn)實(shí)中太多的類同案例，故達(dá)成共識的觀念總是短視的，而跟隨羊群效應(yīng)往往是虧錢的。如果你是基于對未來五年或十年的商品和資本品的供求關(guān)系分析來進(jìn)行買賣決策，就不容易犯短視的錯誤了。
還能繼續(xù)買自己買不起的東西嗎
2000年之前，中國居民的資產(chǎn)配置的形式主要是存款，因此，大家的理財觀念就是對內(nèi)防通脹，對外防貶值。采取的方式主要是，股市上博取價差收入、購買耐用消費(fèi)品和換匯。如今看來，股市博差價的投資者80%是虧損的，大部分耐用消費(fèi)品價格都是下跌的，人民幣匯率則出現(xiàn)了2005-2014年長達(dá)9年的升值。
回顧26年來的A股市場，大家總以為股市熊長牛短，指數(shù)來來回回，漲幅不大，無法進(jìn)行長期投資，只能短線賺差價。但事實(shí)上，只要不買大市值股票，投資一組中小市值的股票并一直持有下去，這種傻瓜式的投資方式，不僅跑贏巴菲特，且收益率遠(yuǎn)高于投資樓市的收益率。只是因?yàn)楣墒械牟▌臃忍螅菀妆幌闯鋈ィ粯鞘胁▌硬淮螅医灰壮杀靖撸炊玫米 Ｋ裕阋幌蛘J(rèn)為正確的觀念可能是錯的，教科書上告訴你的投資理念，在以資產(chǎn)重組和注入為特色的股市里，并不適用。
2000年之后，房子成為中國居民資產(chǎn)配置的主要資產(chǎn)，如今已經(jīng)占整個居民家庭的資產(chǎn)比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就有這樣的領(lǐng)先觀念——即認(rèn)為大類資產(chǎn)配置中應(yīng)該增加房地產(chǎn)，那就可以獲得巨額收益了。如果2000年以后，你仍守著中國人傳統(tǒng)的通脹觀念和貶值觀念不變，那可能就會影響到你的投資方向和財富累積。
2000-2005年這段時間，雖然樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一輪牛市，但漲幅并不大；盡管M2的增速維持在20%左右，但主要是外匯流入導(dǎo)致的。其次，居民房貸占GDP比重極低，說明杠桿買房者比較少。老百姓收入差距盡管已經(jīng)有所擴(kuò)大，但財富差距并不大，基本上可以看成是在同一起跑線上。于是，我在2006年寫了一篇據(jù)稱對一些人的理財觀念帶來顛覆的文章，叫《買自己買不起的東西》，說白了，就是當(dāng)你還買不起房，只好選擇買股票作為資產(chǎn)配置手段時，不如即刻就借錢買房；因?yàn)槟阗I不起的那個年代，很多人也買不起，等到幾年后你攢積了錢準(zhǔn)備再買房時，發(fā)現(xiàn)房價卻又漲了很多，你仍然買不起。
中國人的傳統(tǒng)觀念是勤儉治家，不僅不欠債，還要少消費(fèi)多存儲，政府也提倡“儲蓄光榮”，但這一傳統(tǒng)觀念不僅被后來的通脹不斷打破，而且被貨幣超發(fā)所顛覆，儲蓄一族成為當(dāng)今社會最悲劇的一族。中國人的理財觀，從儲蓄保值到購房保值，再到如今的加杠桿增值，老觀念不斷被新觀念取代，但新觀念隨著時間的推移，一定又會成為很多人的悲劇。
如今，當(dāng)居民新增房貸規(guī)模以每年翻一倍的速度增長，房地產(chǎn)不敗觀念之下杠桿買房已經(jīng)成為全社會共識之后，當(dāng)大家都認(rèn)識到所有預(yù)測房價走勢的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都錯了，只有任志強(qiáng)一個人對的時候，樓市的觀念及樓市本身會不會來一場顛覆呢？
從監(jiān)管理念看，新舊觀念的交替就在轉(zhuǎn)眼之間，如去年金融市場還在大談創(chuàng)新，金融混業(yè)化大行其道，私募基金如雨后春筍般崛起；今年證券市場的創(chuàng)新大會不再舉行，監(jiān)管與防風(fēng)險成為共識。今年一季度央行還降低樓市的首付比例，到了三季度就開始限購和提高首付比例了，國慶更是大刮限購風(fēng)。
有人說，中國的房地產(chǎn)市場會否依照俄羅斯的模式，即通過本幣貶值來換取房價的長期穩(wěn)定？我覺得不太可能，盡管人民幣的一次性大幅貶值會導(dǎo)致外匯不再流出，但金融當(dāng)局不能這么做，20年前可以這么做，因?yàn)橥鈪R儲備規(guī)模不大，經(jīng)濟(jì)體量也不大。此外，國人的投機(jī)心理太強(qiáng)，價格雙軌制下的全民經(jīng)商，通脹年代的全民搶購，90年代初的全民炒股，如今的全民搶房，連日本核泄漏都會導(dǎo)致中國部分城市的全城搶鹽，你說，中國的房價能穩(wěn)得住嗎？
如今，大家都在抱怨購房難，買房要抽簽，甚至通過打麻將的勝負(fù)來決定誰得房。相信不久的將來，大家一定會抱怨賣房難。就像去年的股災(zāi)，時常會大面積跌停，最后不得不要求國企不賣股票，上市公司增持股票，券商自營增持股票。樓市的流動性遠(yuǎn)不如股市，屆時賣房的難度一定會比拋股難。因此，當(dāng)我們在談?wù)撨^去的觀念如何被顛覆的時候，一定要想好今天你認(rèn)為不會變化的觀念，今后也同樣會被顛覆。
當(dāng)前大家都在討論如何賺錢，卻很少有人討論如何避險。但經(jīng)濟(jì)下行已經(jīng)成為長期趨勢，這也意味著投資回報率的下降和全社會收入增速的下降，那么，今后投資風(fēng)險應(yīng)該大于收益吧？估計未來五年內(nèi)，大家討論的熱門話題將不再是如何賺錢，而是如何減少虧損。
觀察量的波動以把握新觀念新趨勢
在經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，基本上沒有一成不變的觀念和盈利模式。比如，過去我們一直強(qiáng)調(diào)要建設(shè)社會主義新農(nóng)村，因?yàn)槿r(nóng)問題是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、收入差距擴(kuò)大的最頭痛問題。但這些年不提了，為什么呢？因?yàn)檗r(nóng)業(yè)人口在不斷向城里轉(zhuǎn)移，很多希望小學(xué)都空了。所以，解決三農(nóng)問題最好的方式就是發(fā)展大城市，農(nóng)村的人少了，農(nóng)民人均擁有的資源就多了，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化才可能實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民收入才有可能增加。
城鎮(zhèn)化也一直是中國獨(dú)特的區(qū)域均衡發(fā)展觀念，但過于強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化導(dǎo)致三線四線城市房地產(chǎn)庫存大量增加，而同時一二線城市住房供應(yīng)短缺。由于中國人口不斷涌向能夠創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會的一二線大城市，故大城市化應(yīng)該會慢慢成為社會共識，這也是我在2009年就提出的觀點(diǎn)。今年合肥、南京、杭州等二線城市房價的大漲，也印證了這一點(diǎn)。
隨著中國經(jīng)濟(jì)更多地融入全球經(jīng)濟(jì)、居民收入水平提高和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，社會的觀念或共識往往會跟不上時代變化的節(jié)奏，這就需要及時更新觀念，調(diào)整政策。如中國加入世貿(mào)之后，逐步成為了制造業(yè)大國，因此，商品開始過剩，連美國都指責(zé)中國向美國輸出通縮，如今，不僅中國的產(chǎn)能過剩，全球的產(chǎn)能都過剩，所以，CPI總是起不來。過去，大家的共識是，作為13億的人口大國，就業(yè)將是難解之結(jié)，所以，穩(wěn)增加就是為了保就業(yè)。如今，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，一個百分點(diǎn)GDP的增長率可以帶來的新增就業(yè)人口也從10年前的80萬，增加到160萬。那么，我國的貨幣政策是否還要把通脹和就業(yè)作為主目標(biāo)呢？是否應(yīng)該考慮以編制資產(chǎn)價格指數(shù)，并以控制該指數(shù)為目標(biāo)呢？
現(xiàn)在看來，弗里德曼的貨幣理論要更新了，費(fèi)雪的貨幣方程式要加上資產(chǎn)及資產(chǎn)價格的變量了。過去，大家擔(dān)心通脹，如今，美國、日本則盼望通脹，并通過寬松的貨幣政策來刺激通脹，通脹似乎已經(jīng)成為了一種奢侈品。這就是新觀念對舊觀念的顛覆，菲利普斯曲線還有用嗎？
過去，太多的觀念或理論都是基于一段時期的統(tǒng)計觀察而形成的，包括如庫茲涅茨的倒U型理論，但隨著觀察期的不斷延長，不攻自破。如今，無論是投資層面的機(jī)會選擇，還是政策層面的目標(biāo)調(diào)整，都可以通過統(tǒng)計手段來獲取數(shù)據(jù)，從而發(fā)現(xiàn)趨勢的改變。投資獲得超額收益，往往是在新的觀念形成之初就認(rèn)可這一觀念并積極參與。
我曾經(jīng)說過，流動性的變化會影響估值，也就是股市中的習(xí)語：量比價先行。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動性下降，表現(xiàn)為全球貿(mào)易增速低于GDP增速、海運(yùn)指數(shù)的下降、產(chǎn)能過剩等，表明通脹難現(xiàn)，大宗商品價格下跌。相應(yīng)地，資本、資產(chǎn)市場（包括房地產(chǎn)）的流動性充裕、交易活躍，說明資產(chǎn)價格膨脹，尤其是樓市大漲。因此，只要盯住量的變化，就會找到熱錢的流向和不同資產(chǎn)價格變化的方向。
因此，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域觀念的變化，舊觀念被打破甚至顛覆，大都是通過流動性的變化來實(shí)現(xiàn)的。如果“流動性”這個詞太學(xué)術(shù)，不妨記住馬克思說過的“從量變到質(zhì)變”。當(dāng)然，這個量不僅是指貨幣流量，還包括人口流量、貨物流量和信息流量，這四大流量才是我定義的流動性。如貨幣流讓中國房地產(chǎn)的總市值成為全球最高；人口流讓中國成為全球制造業(yè)第一大國；貨物流讓中國成為全球貿(mào)易第一大國；信息流造就了BAT，讓杭州有望躋身一線城市，今后，中國經(jīng)濟(jì)新的增長動力應(yīng)該來自于信息流。
我是你大爺
傻逼如你