虎嗅注：觀念的形成來自于已有知識，而已知的邊緣才是更為廣泛的未知空間。或許站在知識的頂點，所有現在的科學、知識、觀點都是愚昧，但人不得不立足于已知而生活。本文更大的現實意義還是改不改湊熱鬧買房。但如果因為現在的共識就是未來的謬誤來做科學的推論，顯然是絲毫不嚴謹的。所以對買房蠢蠢欲動的春心們，本文是讓你再思考五分鐘的警醒。
?觀念會隨時間無限延伸而改變
這個標題不免有些武斷了，難道所有的觀念都會被打破嗎？鑒于本文并非一篇嚴謹的學術論文，所以，帶一點情緒也無妨，只是想強調：世界上有很多你認為是真理的東西，可能就是謬誤。很多觀念，都會隨著時間的無盡延伸而改變或被顛覆。
比如，中國的老祖宗一直認為天體的形成是靠盤古開天地，從而幾千年來大家一直接受“天圓地方”普遍觀念，迄今我們仍稱天為“蒼穹”。但西方的老祖宗如亞里士多德在公元前就通過觀察月食中陰影的形狀，發現地球是圓的，進而又創建了“地球中心說”理論。“地心說”的觀念，被西方人作為真理延續了1千年，直至哥白尼發現地球其實是圍繞著太陽轉的，太陽才是宇宙的中心。
哥白尼的“日心說”顛覆了“地心說”，也直接威脅到西方的神學。不過，“日心說”這一觀念也就持續了幾百年，1918年，美國的沙普勒根據球狀星團分布研究銀河系結構，發現太陽并不位于銀河系的中心位置，于是，“太陽才是宇宙中心“的觀念也被打破了。
上面這個案例說的是過去兩千多年來，由于科技進步、天體研究的發現，打破或顛覆了原先錯誤的觀念，因此，真理也是相對的。只要有足夠長的時間跨度，估計大部分觀念都要被打破。不說遠的，也不說跨行業的，就說說經濟金融領域里的很多你認為正確的觀念吧，也會隨著時間的推移和經濟結構的變化而打破。
短視是人類難以克服的缺陷
記得1988年我還在讀研究生的時候，外籍英文老師說過一句“人民幣像衛生紙”的話。的確，當時很多人去搶購衛生紙、肥皂、火柴等，如今看來，真不知搶購這些商品有何用。但當時大家都認為這是明智的選擇，因為1988年恰逢物價闖關，當年的CPI達到18%，很多計劃內日用品的價格都將大幅上漲，如茅臺價格從計劃價的20元漲至市場價的300多元。搶購計劃價的商品成為跑贏CPI的唯一選擇，商店的貨架上商品幾乎被搶空，銀行也發生了排隊提取存款的擠兌現象。
如今，大家一定會對搶購彩電、錄像機、冰箱等家電感到不可理喻，因為這些東西不僅沒有一點保值功能，而且還會隨著新款產品的推出而跌價。但在1994年之前，買家電保值一直被認為是理所當然的，尤其是買進口家電。因為那個時代中國還處在短缺經濟時代，人民幣對內通脹，1994年CPI達到24%，對外貶值預期也強烈。而且，當時家電的普及率還很低，彩電、冰箱和洗衣機成為結婚的新三大件（舊三大件是手表、自行車、縫紉機）。
我1998年在深圳工作的時候還買了一輛日本原產的尼桑風度，因為恰逢日元升值，價格要40多萬，當時40多萬可以在深圳買一套兩室一廳的房子了。但為何不是先買房而是先買車呢？因為當時深圳的房價總是高開低走，一手房買了就跌，根本沒有保值一說。但進口車卻都在漲價，除了貨幣貶值之外，還有稅負上調因素，故后來價格又漲到了50萬。當時的觀念是，車是長期的耐用消費品，要買就買原裝進口的，一步到位。如今，大家對原裝進口家電的崇拜觀念已經改變或淡化了。
如果1998年深圳買房，至今的投資回報率10倍都不止，但選擇買車，持有至今的殘值減去養護費用肯定是負值，而你花費的汽油費也足夠打的了。所以，從投資的角度看，買房是100%的正確。當然，這是純經濟動物的觀念，人不完全是經濟動物。
但不管怎么說，1998年買車而不買房，總是錯的。錯的原因還是在于，觀念的形成往往基于現實中太多的類同案例，故達成共識的觀念總是短視的，而跟隨羊群效應往往是虧錢的。如果你是基于對未來五年或十年的商品和資本品的供求關系分析來進行買賣決策，就不容易犯短視的錯誤了。
還能繼續買自己買不起的東西嗎
2000年之前，中國居民的資產配置的形式主要是存款，因此，大家的理財觀念就是對內防通脹，對外防貶值。采取的方式主要是，股市上博取價差收入、購買耐用消費品和換匯。如今看來，股市博差價的投資者80%是虧損的，大部分耐用消費品價格都是下跌的，人民幣匯率則出現了2005-2014年長達9年的升值。
回顧26年來的A股市場，大家總以為股市熊長牛短，指數來來回回，漲幅不大，無法進行長期投資，只能短線賺差價。但事實上，只要不買大市值股票，投資一組中小市值的股票并一直持有下去，這種傻瓜式的投資方式，不僅跑贏巴菲特，且收益率遠高于投資樓市的收益率。只是因為股市的波動幅度太大，容易被洗出去；樓市波動不大，且交易成本高，反而拿得住。所以，你一向認為正確的觀念可能是錯的，教科書上告訴你的投資理念，在以資產重組和注入為特色的股市里，并不適用。
2000年之后，房子成為中國居民資產配置的主要資產，如今已經占整個居民家庭的資產比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就有這樣的領先觀念——即認為大類資產配置中應該增加房地產，那就可以獲得巨額收益了。如果2000年以后，你仍守著中國人傳統的通脹觀念和貶值觀念不變，那可能就會影響到你的投資方向和財富累積。
2000-2005年這段時間，雖然樓市已經出現了一輪牛市，但漲幅并不大；盡管M2的增速維持在20%左右，但主要是外匯流入導致的。其次，居民房貸占GDP比重極低，說明杠桿買房者比較少。老百姓收入差距盡管已經有所擴大，但財富差距并不大，基本上可以看成是在同一起跑線上。于是，我在2006年寫了一篇據稱對一些人的理財觀念帶來顛覆的文章，叫《買自己買不起的東西》，說白了，就是當你還買不起房，只好選擇買股票作為資產配置手段時，不如即刻就借錢買房；因為你買不起的那個年代，很多人也買不起，等到幾年后你攢積了錢準備再買房時，發現房價卻又漲了很多，你仍然買不起。
中國人的傳統觀念是勤儉治家，不僅不欠債，還要少消費多存儲，政府也提倡“儲蓄光榮”，但這一傳統觀念不僅被后來的通脹不斷打破，而且被貨幣超發所顛覆，儲蓄一族成為當今社會最悲劇的一族。中國人的理財觀，從儲蓄保值到購房保值，再到如今的加杠桿增值，老觀念不斷被新觀念取代，但新觀念隨著時間的推移，一定又會成為很多人的悲劇。
如今，當居民新增房貸規模以每年翻一倍的速度增長，房地產不敗觀念之下杠桿買房已經成為全社會共識之后，當大家都認識到所有預測房價走勢的經濟學家們都錯了，只有任志強一個人對的時候，樓市的觀念及樓市本身會不會來一場顛覆呢？
從監管理念看，新舊觀念的交替就在轉眼之間，如去年金融市場還在大談創新，金融混業化大行其道，私募基金如雨后春筍般崛起；今年證券市場的創新大會不再舉行，監管與防風險成為共識。今年一季度央行還降低樓市的首付比例，到了三季度就開始限購和提高首付比例了，國慶更是大刮限購風。
有人說，中國的房地產市場會否依照俄羅斯的模式，即通過本幣貶值來換取房價的長期穩定？我覺得不太可能，盡管人民幣的一次性大幅貶值會導致外匯不再流出，但金融當局不能這么做，20年前可以這么做，因為外匯儲備規模不大，經濟體量也不大。此外，國人的投機心理太強，價格雙軌制下的全民經商，通脹年代的全民搶購，90年代初的全民炒股，如今的全民搶房，連日本核泄漏都會導致中國部分城市的全城搶鹽，你說，中國的房價能穩得住嗎？
如今，大家都在抱怨購房難，買房要抽簽，甚至通過打麻將的勝負來決定誰得房。相信不久的將來，大家一定會抱怨賣房難。就像去年的股災，時常會大面積跌停，最后不得不要求國企不賣股票，上市公司增持股票，券商自營增持股票。樓市的流動性遠不如股市，屆時賣房的難度一定會比拋股難。因此，當我們在談論過去的觀念如何被顛覆的時候，一定要想好今天你認為不會變化的觀念，今后也同樣會被顛覆。
當前大家都在討論如何賺錢，卻很少有人討論如何避險。但經濟下行已經成為長期趨勢，這也意味著投資回報率的下降和全社會收入增速的下降，那么，今后投資風險應該大于收益吧？估計未來五年內，大家討論的熱門話題將不再是如何賺錢，而是如何減少虧損。
觀察量的波動以把握新觀念新趨勢
在經濟金融領域，基本上沒有一成不變的觀念和盈利模式。比如，過去我們一直強調要建設社會主義新農村，因為三農問題是導致經濟發展不均衡、收入差距擴大的最頭痛問題。但這些年不提了，為什么呢？因為農業人口在不斷向城里轉移，很多希望小學都空了。所以，解決三農問題最好的方式就是發展大城市，農村的人少了，農民人均擁有的資源就多了，農業現代化才可能實現，農民收入才有可能增加。
城鎮化也一直是中國獨特的區域均衡發展觀念，但過于強調城鎮化導致三線四線城市房地產庫存大量增加，而同時一二線城市住房供應短缺。由于中國人口不斷涌向能夠創造更多就業機會的一二線大城市，故大城市化應該會慢慢成為社會共識，這也是我在2009年就提出的觀點。今年合肥、南京、杭州等二線城市房價的大漲，也印證了這一點。
隨著中國經濟更多地融入全球經濟、居民收入水平提高和經濟結構變化，社會的觀念或共識往往會跟不上時代變化的節奏，這就需要及時更新觀念，調整政策。如中國加入世貿之后，逐步成為了制造業大國，因此，商品開始過剩，連美國都指責中國向美國輸出通縮，如今，不僅中國的產能過剩，全球的產能都過剩，所以，CPI總是起不來。過去，大家的共識是，作為13億的人口大國，就業將是難解之結，所以，穩增加就是為了保就業。如今，產業結構發生了變化，一個百分點GDP的增長率可以帶來的新增就業人口也從10年前的80萬，增加到160萬。那么，我國的貨幣政策是否還要把通脹和就業作為主目標呢？是否應該考慮以編制資產價格指數，并以控制該指數為目標呢？
現在看來，弗里德曼的貨幣理論要更新了，費雪的貨幣方程式要加上資產及資產價格的變量了。過去，大家擔心通脹，如今，美國、日本則盼望通脹，并通過寬松的貨幣政策來刺激通脹，通脹似乎已經成為了一種奢侈品。這就是新觀念對舊觀念的顛覆，菲利普斯曲線還有用嗎？
過去，太多的觀念或理論都是基于一段時期的統計觀察而形成的，包括如庫茲涅茨的倒U型理論，但隨著觀察期的不斷延長，不攻自破。如今，無論是投資層面的機會選擇，還是政策層面的目標調整，都可以通過統計手段來獲取數據，從而發現趨勢的改變。投資獲得超額收益，往往是在新的觀念形成之初就認可這一觀念并積極參與。
我曾經說過，流動性的變化會影響估值，也就是股市中的習語：量比價先行。實體經濟的流動性下降，表現為全球貿易增速低于GDP增速、海運指數的下降、產能過剩等，表明通脹難現，大宗商品價格下跌。相應地，資本、資產市場（包括房地產）的流動性充裕、交易活躍，說明資產價格膨脹，尤其是樓市大漲。因此，只要盯住量的變化，就會找到熱錢的流向和不同資產價格變化的方向。
因此，經濟金融領域觀念的變化，舊觀念被打破甚至顛覆，大都是通過流動性的變化來實現的。如果“流動性”這個詞太學術，不妨記住馬克思說過的“從量變到質變”。當然，這個量不僅是指貨幣流量，還包括人口流量、貨物流量和信息流量，這四大流量才是我定義的流動性。如貨幣流讓中國房地產的總市值成為全球最高；人口流讓中國成為全球制造業第一大國；貨物流讓中國成為全球貿易第一大國；信息流造就了BAT，讓杭州有望躋身一線城市，今后，中國經濟新的增長動力應該來自于信息流。
我是你大爺
傻逼如你